這是一個(gè)偉大的時(shí)代。
這也是一個(gè)落寞的時(shí)代。
舊的被撕裂，新的被重塑。
鑿擊的裂縫中，若有希望的微光露出。
01
中國(guó)，已經(jīng)成為名副其實(shí)的“全球高鐵第一國(guó)”和“全球地鐵第一國(guó)”。
2020年，是“十三五”的收官之年。
截止2020年底，全國(guó)高鐵通車?yán)锍踢_(dá)到3.79萬(wàn)公里，相比較“十二五”末，通車?yán)锍谭艘槐丁?/p>
可能大家對(duì)3.79萬(wàn)公里的通車?yán)锍虥](méi)有概念，我給大家隨便列幾組數(shù)據(jù)，讓大家感受一下基建狂魔的牛批——
目前，中國(guó)的高鐵通車?yán)锍膛琶虻谝弧?br />
排在第二名的日本，通車?yán)锍?041公里，不到中國(guó)的十分之一；
排在第三名的西班牙，通車?yán)锍?859公里，同樣不及中國(guó)十分之一；
排在后面三位的是法國(guó)、德國(guó)和意大利，通車?yán)锍淘?000-2500公里；
過(guò)去的2020年，即便在疫情施壓下，中國(guó)的新增高鐵通車?yán)锍坛^(guò)2000公里。
在高鐵這個(gè)領(lǐng)域里，中國(guó)干一年，抵得上其他國(guó)家干大半輩子。
地鐵方面，中國(guó)總運(yùn)營(yíng)里程也是全球第一。
截止2020年，中國(guó)城市軌道交通通車?yán)锍探咏?000公里，占全球總里程的24%。
5個(gè)城市的地鐵里程超過(guò)400公里，達(dá)到全面普及；
4個(gè)城市的地鐵里程超過(guò)300公里，達(dá)到高度普及；
6個(gè)城市的地鐵里程超過(guò)150公里，達(dá)到中高度普及……
可能大家對(duì)8000公里的通車?yán)锍虥](méi)有概念，我給大家隨便列幾組數(shù)據(jù)，再讓大家感受一下基建狂魔的再次牛批——
排在全球第二的德國(guó)，地鐵通車?yán)锍滩坏街袊?guó)的一半。
排在全球第三的美國(guó)，地鐵通車?yán)锍讨挥兄袊?guó)的八分之一；
排在全球前十五的國(guó)家，地鐵通車總里程加在一起，抵不上一個(gè)中國(guó)。
在地鐵這個(gè)領(lǐng)域里，一個(gè)中國(guó)，抵得上大半個(gè)其他國(guó)家。
960萬(wàn)平方公里的土地，因?yàn)榈罔F和高鐵的存在，從未如此緊密的連接在一起。
02
中國(guó)想要干什么？
如此密集的高鐵網(wǎng)絡(luò)，會(huì)對(duì)中國(guó)的城市格局產(chǎn)生什么樣的影響？
如此密集的地鐵網(wǎng)絡(luò)，會(huì)對(duì)中國(guó)的城市格局產(chǎn)生什么樣的影響？
僅僅是想讓城市之間的鏈接更加緊密？
僅僅是想讓城市之間的人口和資源流動(dòng)更加高效？
既是，也不是。
今天，我想帶著大家從結(jié)果倒推一下。
國(guó)內(nèi)目前已經(jīng)有兩條以上高鐵交匯的城市有——
北京、鄭州、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、西安、重慶、成都、貴陽(yáng)、南寧，廣元，成都，遂寧，樂(lè)山，南充，重慶，桂林，肇慶，邵陽(yáng)，衡陽(yáng)，南京，金華，龍巖，廈門(mén)，潮汕，福州，杭州，上海，濟(jì)南，沈陽(yáng)等等。
這其中，有重點(diǎn)一二線城市，但至少一半都是三四線的城市。
尤其是近兩年，越來(lái)越多的三四線城市，加入到高鐵網(wǎng)絡(luò)中。越來(lái)越多的三四線城市，擁有了兩條以上的高鐵交匯。
比如，2020年，南通、揚(yáng)州、赤峰、慶陽(yáng)、長(zhǎng)治、晉城等6個(gè)地級(jí)市，邁入“高鐵時(shí)代”。
當(dāng)越來(lái)越多的三四線城市加入到高鐵網(wǎng)絡(luò)中之后，變化發(fā)生了！
我們來(lái)看下面這張圖——
這是部分三四線城市的高鐵通車后，地方常住人口的變化圖。
在這張圖上，我們能很清晰的看到——
高鐵開(kāi)通后，90%以上的中小城市，人口是向外流出的。
既然有了高鐵，人口反而加速外流。
為什么還要繼續(xù)修高鐵？
原因很簡(jiǎn)單——
足夠密集的高鐵網(wǎng)絡(luò)，讓大城市的“觸手”伸入一個(gè)個(gè)中小城市的腹地。
足夠密集的高鐵網(wǎng)絡(luò)，把大量的三四線人口快速的引流到一二線城市里面；
足夠密集的高鐵網(wǎng)絡(luò)，讓一二線城市更快、更強(qiáng)的做大城市規(guī)模。
高鐵網(wǎng)絡(luò)，就是做大大中型城市的抽血網(wǎng)絡(luò)。
高鐵網(wǎng)絡(luò)，就是加速中小城市人口向大中型城市流動(dòng)的抽血網(wǎng)絡(luò)。
當(dāng)大量的年輕人口，從中小城市坐著高鐵，高效的進(jìn)入中大型一二線城市之后……
全新上架的地鐵，就開(kāi)始發(fā)揮作用了——
對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，地鐵會(huì)讓它的腹地變得更為廣袤。
幾乎所有的一線城市，都在面臨一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題——
城市的資源承載力，已經(jīng)瀕臨極限。
交通擁堵、污染嚴(yán)重、水資源匱乏、住房資源緊缺……
從某種意義上來(lái)說(shuō)，一線城市已經(jīng)無(wú)法承載更多人口進(jìn)入。
怎么辦？
向外疏解，優(yōu)先發(fā)展周邊的衛(wèi)星市鎮(zhèn)。
比如，環(huán)滬、環(huán)京和環(huán)深的昆山花橋、北三縣、惠陽(yáng)等衛(wèi)星市鎮(zhèn)。
一線城市的地鐵和城際軌交，就是在加強(qiáng)中心城區(qū)和衛(wèi)星市鎮(zhèn)的通勤。
北三縣的燕郊，上海的嘉善，深圳的惠陽(yáng)，在今年都陸續(xù)啟動(dòng)了屢次擱置的城際鐵路和跨城地鐵。
一線城市在通過(guò)地鐵和城際鐵路，飛速的擴(kuò)張腹地，飛速的提高人口承載能力。
以求，承接由高鐵網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)的更大規(guī)模三四線人口。
對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，地鐵會(huì)徹底激活它的城市空白區(qū)。
在二線城市內(nèi)部，因?yàn)槌鞘虚_(kāi)發(fā)不成熟的原因，留存下大量的城市空白區(qū)。
它們?cè)诔鞘羞吘壔虺鞘袃?nèi)部，但因?yàn)橥ㄇ诘脑颍瑢?dǎo)致它和整個(gè)主城區(qū)存在嚴(yán)重的割裂。
比如鄭州管南、常西湖、杭州未來(lái)科技城、武漢白沙洲、武漢蔡甸等。
當(dāng)二線城市的地鐵密度提高后，當(dāng)這些城市空白點(diǎn)上落地地鐵后，當(dāng)這些城市空白點(diǎn)進(jìn)入地鐵網(wǎng)絡(luò)之后……
曾經(jīng)的城市空白，就會(huì)被重新激活，融入到整個(gè)城市中。
激活后的城市空白，將擁有更大和更強(qiáng)的人口承載能力。
我們?cè)诨氐阶畛醯哪莻€(gè)問(wèn)題——
中國(guó)想要干什么？
中國(guó)想用高鐵、地鐵和城際軌交，徹底擊碎這個(gè)國(guó)家，并重塑這個(gè)國(guó)家。
高鐵網(wǎng)絡(luò)，正在加速掏空中小城市，加速把中小城市人口導(dǎo)入大城市。
一線城市，正在飛速向外鋪設(shè)自己的城際軌交和地鐵，擴(kuò)大通勤腹地，擴(kuò)張人口承載能力；
二線城市，正在加速向內(nèi)做密自己的地鐵網(wǎng)絡(luò)，加速填補(bǔ)空白板塊，讓過(guò)去的空白重新被激活……
它們前所未有的舒張雙臂，擁抱更多的人口涌入！
03
吹完牛批，聊點(diǎn)實(shí)際的。
當(dāng)中國(guó)的城市格局被擊碎和重塑之后，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響？
第一、請(qǐng)放棄通高鐵的三四線城市。
高鐵的修建，對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，不是紅利。
高鐵只會(huì)加速讓了三四線人口向一二線流入的速度，導(dǎo)致年輕的購(gòu)買力嚴(yán)重流失。
像武漢和鄭州這樣的區(qū)域中心城市，只會(huì)加速吸納周邊城市人口。
贏家通吃，強(qiáng)者恒強(qiáng)的爛梗，因?yàn)楦哞F的存在，只會(huì)愈演愈烈。
這些通了高鐵的小城市，高鐵不僅不會(huì)拉來(lái)人，反而會(huì)帶走人。
隨著人口的流失，年輕人越來(lái)越少，需求相對(duì)應(yīng)減少，購(gòu)買力大幅下滑，這些三四線城市的房?jī)r(jià)將更加缺乏支撐。
中小城市，即將被掏空購(gòu)買力。
第二、重點(diǎn)關(guān)注一線城市周邊開(kāi)通地鐵的衛(wèi)星城市。
比如，北三縣的燕郊、環(huán)滬的花橋等。
從時(shí)間周期上看，一線城市周邊的衛(wèi)星市鎮(zhèn)，將在2025年陸續(xù)實(shí)現(xiàn)城際軌交的一體化交通，這兩個(gè)城市也成為了上海都市圈和北京都市圈的重要節(jié)點(diǎn)城市。
一線城市擴(kuò)容，已然是基本趨勢(shì)。
城際軌交加持下的需求外溢，將讓周邊衛(wèi)星市鎮(zhèn)成為新的需求聚集地，原本的價(jià)格洼地也會(huì)被迅速填平。
第三、發(fā)掘城市環(huán)線地鐵。
研究過(guò)一二線城市的地鐵發(fā)展歷程，會(huì)發(fā)現(xiàn)環(huán)線是每個(gè)城市不容忽視的一條地鐵線。
北京環(huán)線地鐵——北京地鐵2號(hào)線，中國(guó)大陸第一條環(huán)線地鐵。
上海環(huán)線地鐵——上海地鐵4號(hào)線，是上海軌道交通系統(tǒng)中唯一的一條環(huán)線。
武漢環(huán)線地鐵—— 武漢地鐵12號(hào)線（暫未通車），國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的城市地鐵環(huán)線。
鄭州環(huán)線地鐵——鄭州地鐵5號(hào)線，省內(nèi)首條環(huán)線地鐵線路。
上面的這幾個(gè)城市的環(huán)線，基本上屬于城市中的“二環(huán)”或者“準(zhǔn)二環(huán)”的存在。
城市環(huán)線地鐵=城市“金腰帶”
去發(fā)現(xiàn)目前還沒(méi)有完善地鐵網(wǎng)絡(luò)城市的環(huán)線，牢牢握住“金腰帶”，不管是自住還是投資，都不容忽視。
第四、布局二線城市的近郊板塊。
二線城市的近郊板塊中，優(yōu)先關(guān)注由于缺乏通勤，導(dǎo)致和CBD的時(shí)間比較遠(yuǎn)的板塊。
一般分布在城市的三環(huán)外到四環(huán)內(nèi)區(qū)域。
比如：鄭州的常西湖板塊和管南新區(qū)，武漢的蔡甸和白沙洲板塊...
由于地鐵線路少，地鐵網(wǎng)尚未建成，地鐵房更加稀缺。而稀缺所帶來(lái)的價(jià)格差也非常明顯，個(gè)別板塊甚至?xí)纫痪€城市的溢價(jià)還要高。
所以，關(guān)注正在規(guī)劃和建設(shè)中的三四環(huán)之間位置的地鐵房，把握二線城市中較為合適的價(jià)格洼地。
04
經(jīng)常有人跟我說(shuō)，中國(guó)樓市沒(méi)有機(jī)會(huì)了。
而在我看來(lái)，中國(guó)樓市充滿機(jī)會(huì)。
因?yàn)檫@個(gè)國(guó)家的城市格局，正在被翻天覆地的改造著，充滿著不確定性的蠱惑。
每一個(gè)在劇烈變化中充滿不確定性的時(shí)代，總會(huì)衍生出新的機(jī)遇。
只有不確定的鑿擊，才能在舊的財(cái)富版圖上敲出新的裂痕。
裂痕之處，才會(huì)誕生新的財(cái)富分配，也才會(huì)衍生新的階層轉(zhuǎn)化。
